Clausulas suelo y cómo deshacerse de ellas

La sentencia del supremo considerando abusiva y nula la cláusula suelo en las hipotecas que se estilaba que comercializasen las entidades españolas ha abierto una guerra nueva entre clientes y entidades.

Los primeros quieren que se le anule esta cláusula y que se le abone la diferencia entre lo que se le ha cobrado y lo que se debería de haber cobrado desde la fecha en que la sentencia del Supremo se hizo efectiva. Las segundas saben que la anulación de las cláusulas suelo supone un agujero muy grande en su cuenta de resultados y más si se ven forzadas a devolver lo cobrado de más desde la efectividad de la sentencia antes indicada.

En ese sentido los clientes deben de tener presente que deberán demostrar que la entidad en su momento no explicó de forma adecuada lo que era y significaba la cláusula suelo. Para ello es bueno empezar por leer de nuevo la oferta vinculante que la entidad financiera nos pasó en el momento que nos dio la hipoteca y que firmamos. Falta de claridad en los puntos indicados, desproporcionalidad entre el suelo y el techo que fijaron en la misma o incluso defectos de forma, son puntos que deberán de ser empleados para conseguir que la entidad anule la cláusula.

Saber redactar el escrito con el que queremos argumentar y solicitar la nulidad de la cláusula es la otra parte importante de la reclamación que queramos hacer. La falta de transparencia deberá de estar basada en algún punto concreto que se pueda poner en tela de juicio ya que la falta de reciprocidad se da por supuesta, además que los límites sí que los notarios los leían al leer las condiciones de la hipoteca en el momento de la firma. Es por tanto la argumentación de la falta de transparencia el punto fuerte a trabajar en nuestra reclamación.

Puede darse el caso de que algún hipotecado ni tan siquiera haya firmado la oferta vinculante, motivo suficiente para que nuestra reclamación prospere ya que es un incumplimiento por parte de la entidad.

Lo cierto es que muchas hipotecas con nombres diversos eran proclives a confusiones y a contratar lo que realmente uno no quería. De eso sí que han tomado nota algunas entidades que ahora busca simplicidad en sus hipotecas y dejar claro lo que comercializan.

Una vez que ya tenemos preparado nuestro escrito para argumentar la nulidad ¿a dónde vamos con él? Pues lo veamos:

Lo primero es ir a nuestra oficina, aunque os aseguramos que es tiempo perdido. Las oficinas han perdido completamente sus atribuciones con la crisis y mucho más el tema de dar como nula una cláusula suelo en una hipoteca.

Aun así debemos de ir primero y que no nos hagan caso para pasar al segundo paso, reclamar al Servicio de atención al cliente de nuestra entidad (SAC). Dependerá de nuestra argumentación el que nos den contestación positiva o negativa a la nulidad y a la devolución de lo cobrado de forma indebida. Con suerte, si argumentamos algo muy claro, la respuesta será positiva, pero si es el caso contrario aún nos queda la última opción de mandar nuestra reclamación al Banco de España (decimos última sin coste).

Tras estas tres fases nos queda otra que es la vía judicial. Lo triste es que en este país además de ser cara la justicia, es lentísima, con lo cual casi mejor no tener que llegar a este extremo.

Lo que está claro es que por las buenas es algo que no nos lo van a conceder en cualquiera de las fases que os hemos indicado. Con lo cual ya podéis llevar la reclamación bien argumentada porque seguro que la cosa no será sencilla.

Clausulas suelo y cómo deshacerse de ellas

La sentencia del supremo considerando abusiva y nula la cláusula suelo en las hipotecas que se estilaba que comercializasen las entidades españolas ha abierto una guerra nueva entre clientes y entidades.

Los primeros quieren que se le anule esta cláusula y que se le abone la diferencia entre lo que se le ha cobrado y lo que se debería de haber cobrado desde la fecha en que la sentencia del Supremo se hizo efectiva. Las segundas saben que la anulación de las cláusulas suelo supone un agujero muy grande en su cuenta de resultados y más si se ven forzadas a devolver lo cobrado de más desde la efectividad de la sentencia antes indicada.

En ese sentido los clientes deben de tener presente que deberán demostrar que la entidad en su momento no explicó de forma adecuada lo que era y significaba la cláusula suelo. Para ello es bueno empezar por leer de nuevo la oferta vinculante que la entidad financiera nos pasó en el momento que nos dio la hipoteca y que firmamos. Falta de claridad en los puntos indicados, desproporcionalidad entre el suelo y el techo que fijaron en la misma o incluso defectos de forma, son puntos que deberán de ser empleados para conseguir que la entidad anule la cláusula.

Saber redactar el escrito con el que queremos argumentar y solicitar la nulidad de la cláusula es la otra parte importante de la reclamación que queramos hacer. La falta de transparencia deberá de estar basada en algún punto concreto que se pueda poner en tela de juicio ya que la falta de reciprocidad se da por supuesta, además que los límites sí que los notarios los leían al leer las condiciones de la hipoteca en el momento de la firma. Es por tanto la argumentación de la falta de transparencia el punto fuerte a trabajar en nuestra reclamación.

Puede darse el caso de que algún hipotecado ni tan siquiera haya firmado la oferta vinculante, motivo suficiente para que nuestra reclamación prospere ya que es un incumplimiento por parte de la entidad.

Lo cierto es que muchas hipotecas con nombres diversos eran proclives a confusiones y a contratar lo que realmente uno no quería. De eso sí que han tomado nota algunas entidades que ahora busca simplicidad en sus hipotecas y dejar claro lo que comercializan.

Una vez que ya tenemos preparado nuestro escrito para argumentar la nulidad ¿a dónde vamos con él? Pues lo veamos:

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Lo primero es ir a nuestra oficina, aunque os aseguramos que es tiempo perdido. Las oficinas han perdido completamente sus atribuciones con la crisis y mucho más el tema de dar como nula una cláusula suelo en una hipoteca.

Aun así debemos de ir primero y que no nos hagan caso para pasar al segundo paso, reclamar al Servicio de atención al cliente de nuestra entidad (SAC). Dependerá de nuestra argumentación el que nos den contestación positiva o negativa a la nulidad y a la devolución de lo cobrado de forma indebida. Con suerte, si argumentamos algo muy claro, la respuesta será positiva, pero si es el caso contrario aún nos queda la última opción de mandar nuestra reclamación al Banco de España (decimos última sin coste).

Tras estas tres fases nos queda otra que es la vía judicial. Lo triste es que en este país además de ser cara la justicia, es lentísima, con lo cual casi mejor no tener que llegar a este extremo.

Lo que está claro es que por las buenas es algo que no nos lo van a conceder en cualquiera de las fases que os hemos indicado. Con lo cual ya podéis llevar la reclamación bien argumentada porque seguro que la cosa no será sencilla.

Una hipoteca barata puede salirte cara: Tema de comisiones

O si no que se lo digan a los clientes de Bankinter que tras el verano han visto como le han subido las comisiones de mantenimiento de la cuenta a los titulares de hipotecas desde los 45 euros a los 150 euros, lo que supone un incremento del 233% sin previo aviso y sin dar la opción al cliente a la réplica.

Pero no es solo Bankinter. BBVA, Bankia o Banco Popular han aplicado subidas similares, pero no de semejante porcentaje.

Todo este desmadre de cobro de comisiones se debe al agujero que ha hecho en sus cuentas la nulidad de las cláusulas suelo en las hipotecas, lo que hace que las entidades financieras deban buscar donde sea ingresos para cuadrar las cuentas.

Lo que no sabe mucha gente es que el día que la entidad nos concedió la hipoteca nos obligó también a contratar una cuenta para domiciliar los pagos, ya que no nos permite realizarlos en metálico, giro o cualquier otro medio. Esa obligatoriedad se considera abuso bancario con lo cual, las posibles comisiones de esta cuenta no podrán ser repercutidas al cliente.

Las entidades a lo que se agarran es que al final esta cuenta no es destinada solo a eso, sino que el cliente suele domiciliar cobros y pagos, tarjetas,…., con lo cual ya no tiene como única finalidad el domiciliar los pagos de la hipoteca y le comienza a aplicar comisiones de mantenimiento.

El caso de entidades como Bankinter, que no hace mucho daba las hipotecas con diferenciales del 0,30 y 0,35%, es grave porque a aquellos precios hoy pierde dinero. Conclusión, recurren a las comisiones para recuperar la merma del beneficio o incluso cubrir pérdidas. Mucho cuidado con aquellos que en su momento consiguieron hipotecas a diferenciales muy bajos porque muy probablemente vean como la entidad ahora quiera mejorar aquellos diferenciales de cualquier forma y manera.

Lo cierto es que las entidades financieras deciden unilateralmente estas subidas de comisiones y se considera que, si el cliente es informado fehacientemente de ello y no se opone, acepta las nuevas condiciones.

Otra forma de recuperar beneficios es obligar de forma unilateral por parte de la entidad al cliente a contratar más productos si quiere que no se le cobren las comisiones en las cuentas. Contratar tarjetas, seguros de diferentes modalidades, planes de ahorro,…., todos implican más comisiones de otro tipo que también cobra la entidad y que le compensan el no cobrar por el mantenimiento de cuenta.

¿Se puede oponer un cliente que tiene la hipoteca a la subida de comisiones de sus productos? Perfectamente, es más, si se opone puede dar por finalizado el contrato con la entidad. Lo que se debe de tener en cuenta en esos casos es si en su momento, en la escritura de la hipoteca se indicó que para mantener las condiciones de la misma debería de tener un determinado número de productos contratados. Dar por concluido uno de esos productos supone el incumplimiento de un documento firmado ante notario con lo cual el banco se reserva el derecho a aplicar lo firmado, casi siempre una subida en el diferencial de la hipoteca.

Por eso al cliente tipo de Bankinter se le presenta una doble opción en ambos casos mala: si decide rescindir el contrato con la entidad por la subida escandalosa de comisiones verá como en la siguiente revisión se le sube el diferencial de la hipoteca. Si decide no rescindirlo, este no subirá pero a cambio le cobrarán comisiones más elevadas que antes.

Solo si el cliente no tiene en la escritura la obligatoriedad de tener vinculación podrá decidir rescindir el contrato ante las subidas de comisiones.

¿Qué debe de hacer ante la subida de comisiones el que ya tiene la hipoteca y el que la vaya a solicitar?

El que ya tiene firmada la hipoteca y ve que cuando antes era barata ahora lo acaba pagando por incremento en las comisiones de otros productos, deberá de ir a la escritura de la hipoteca y la documentación anexa a ver si hay algo firmado que obligue a tener unos determinados productos. Si es así, deberá de hacer números y ver lo que le compensa. Pero si no es así en su mano queda el poder rescindir el contrato ante el incumplimiento de condiciones por parte de la entidad.

El que vaya a firmar la hipoteca ahora, ya no va a disfrutar de aquellos diferenciales tan baratos, con lo cual deberá de mirar muy mucho que es lo que le obliga el banco a contratar a mayores de la hipoteca y que le supongan pagos de comisiones, ya sean en la contratación o de mantenimiento anual.

Lo que el cliente financiero debe de darse cuenta es que muy raras veces una hipoteca ‘barata’ lo es si la entidad no saca beneficio por otro lado.

Las entidades suelen dejar en escritura la vinculación necesaria para conceder la hipoteca en esas condiciones, pero lo que no ponen en ella  son las condiciones económicas (comisiones) de esos productos, con lo cual se les facilita el poder actuar de forma unilateral subiendo las mismas.

La hipoteca barata debe de ser evaluada en su conjunto y no solo en base al diferencial. Una hipoteca al Euribor + 3% es más cara que una al Euribor + 2,50%. Pero si a esta última de le condiciona el contratar un seguro de vida anual, un seguro de préstamo anual, comisiones de las cuentas de 150 euros al año,…., mientras que a la primera no, al final la del +3% acaba siendo más barata al bolsillo del cliente que la del +2,50%.

Consejo: leer al detalle todo lo que se firma, intentar que todo quede por escrito y, si es posible, que también las condiciones y comisión es queden plasmadas en el papel, cosa que garantizamos que no es nada fácil.